大会过后,武汉楼市的降温号角会停吹吗?这波

上海睿兆资讯网视频2019-09-14 09:3646

2019年大武汉看惯了楼市浮浮沉沉,年初楼市回暖,到8月底火热的武汉楼市似有转冷迹象,根据国家统计局数据,武汉新房均价在连续8个月上涨之后出现首次下滑,成交也出现回落。


然而随着10月第七届世界军运会举办在即,加之今年已经有不少房企重仓武汉,可谓给武汉楼市提供了“一万个反弹”的理由,那么,如何看待武汉楼市未来几年的走势呢?要不要下手,何时下手,在哪下手?


幸福里#幸福有问必答#邀请武汉本地楼市专家一“谈”究竟,如果你还有问题,欢迎在评论区留言!


Q1:武汉军运会过后,房价还有没增长的可能性?

@勇谈房产经济壹贰叁如果借助军运会抬高房价其实也只是一种噱头而已


军运会全称世界军人运动会,国际军事体育理事会主办的全球军人最高规格的大型综合性运动会,每四年举办一届,因其规模仅次于奥运会。可以说武汉也是这么多年来第一次举办这样国际性的体育赛事,自然举办这样赛事的好处也是显而易见的。


第一、北京房价迎来高速增长期很多人归咎于2008年北京奥运会,不可否认国际性赛事对于吸引国内外资本和打响城市知名度有很大益处,但是房价上涨的前提还是人口和资本的堆积。那么武汉作为中部第一大城市是不是会借助这次军运会(规模仅次于奥运会)也站在世界城市的舞台呢?我看难,武汉毕竟不是北京,对于资本和人口吸引力并没有那么强大。


第二、军运会的参赛规模虽然不小,但是仅仅局限于军人之间,跟奥运会有本质的区别。如果不是这次军运会在我国举办,很多人都不知道军运会是个什么玩意。其影响力不大,自然就对资本的吸引力大大折扣,没有资本的青睐武汉的楼市有多少变动?很难说。


第三、北京2008年常住常住人口增加62万,武汉今天也很难达到这样的数据,辐射能力不够是根本。虽然说武汉的人口流入情况一致保持不错(2018年流入18.81万人),但是不得不说武汉目前的常住人口总数已经占据到了全省的18.8%,未来人口数量会增长不假,但是绝对不会说一年增加个30多万。毕竟在武汉定居外来人口多数还是以本省人为主,换句话说,武汉虽然是中部老大但是辐射能力至今还是很有限的。


武汉新房价格同期上涨已经超过10%,在房地产调控的今天很难有大的波动。


第一、根据7月份国家统计局的数据显示,武汉新房同比上涨14.6%已经属于同类型城市的最高位。郑州同比上涨6.4%,长沙6.1%,这两座城市也一直被众人视为武汉强有力的竞争者,仅仅从房价和GDP来看,武汉的房价已经算是最高的了,个人不认为房价继续高速上涨会有什么好的结果。毕竟高房价对于产业和资源的挤出效应正在体现,再说武汉并不是绝对的领先。


第二、武汉这样的城市因为本身单核的原因,未来房价维持稳定增长是必然,只是看地方愿不愿意控制增速了。我经常拿长沙举例子,其实这就是地方愿不愿意控制房价的直接体现,可以说基本杜绝投资和炒房因素后,房价也就是今天长沙的水平。武汉不得不说因为资本、资源和人口聚集的因素,至今也存在了不少投资因素,这也是导致武汉房价为同区域最高的主因。


综上,毫无疑问武汉的房价只要地方愿意还是会维持稳定上涨的(多少地方说的算)这跟举不举办军运会关系不大,如果借助军运会抬高房价其实也只是一种噱头而已。


@光宇吐楼市房价上涨潜力大,但突破房住不炒航线很难


武汉军运会后房价会不会涨,这个问题我们先回顾下当年的北京奥运会,实际上后奥运会时期房价是迎来了下跌的,当然也是短暂的下跌,也就是说并不一定如大家想当然的房价一定涨。因为红利早就被开发商炒过了,可以说是透支殆尽。所以往往是真的奥运会来了房价的后劲就不足了,这倒不是说房价会持续下跌,而是心态要放平和。


再来看武汉军运会,势必会拉动经济增长,各种基础设施和配套等的建设也都会促进房地产的发展,房价上涨也是在情理之中。


结合本身武汉作为中部核心城市,无论地理位置还是枢纽地位,尤其是省会城市还拥有大批高校,人口红利要比其他城市好很多,年轻人是一座城市未来的希望,更有活力和魅力。房价涨倒是大概率事件。但是在房住不炒新时期,房价上涨不会偏离稳定大局的航线,作为调控也始终坚持这个原则,武汉也不会例外。


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Q2:有人说武汉的房子空置率高,居民收入也不高房价却很高,对此你怎么看?

@马哥说房这样估算城市房价合理水平


1.北京、上海居民收入匹配了他们的房价了吗?存在就是有道理。


2.纵观世界各大发达城市,市中心房子价格都很高,多数人都买不起。


3.有一个简单的公式,一个城市GDP的单位(万亿)换成(元),差不多就是这个城市房价合理水平。武汉GDP是15000亿左右,全市均价是否到15000元。


@李建秋的世界武汉空置率不算太高,空置率比较高的是光谷高新片区


为什么光谷高新片区价格高?光谷片区崛起的太快了,房价也跟的太快了,而且距离市中心过于遥远,我截个图给你们看一下:


武昌的中心是从中南路那一块向外扩展,从光谷七路那边到武昌中心直线距离就有22公里,实际上如果坐公交车,恐怕要40公里。


由于光谷高新区域有些地区扩张的太快,实际上光谷区域扩张并不是扩张了几十年,而是最近几年才扩张起来的,相应的物流,公交,地铁什么的都没有跟上,那一块区域本来就不适合生活。


武汉的房价到底高不高?


郑东新区的平均房价比武汉任何一个区域的房价都高,但是郑州其他区域的房价较低,也有可能是郑东新区都是新房的缘故。


武汉的房价如果同比全国其他城市,处于合理的水平,会随着全国房价的整体震荡而震荡,不会像当年的鄂尔多斯或者海南一样,搞的房价崩盘。


同时,长沙的房价明显偏低,长沙的人均GDP是比郑州高的,但是房价却比郑州低得多。


武汉的未来


在中部各省,武汉从任何角度都是老大,无论从GDP,还是从教科文卫,一年上百万的大学生,不少大学生活选择在武汉生活,这些都是新增人口,而且素质不错,不会发生犹如东三省之类的地方的人口净流出的现象。


同时在中部地区,郑州是后起之秀,由于沿海城市的产业转移,郑州会越来越接到更多的制造业转移,全世界IPHONE一半是河南产的,再加上河南的人口比湖北多的多,因此郑州作为省会,必然有相当不错的未来。


而房价低的长沙,更适合生活,房子是硬道理。


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Q3:武汉买房还有潜力吗?

@老欢咵房:潜力一直都有。


一来刚需市场,政策导向,泡沫较小;二来目前的武汉部分区域还存在一二手房倒挂的现象;特别是武汉以环线拟定的居住范围,空间利用率高,很有很多可开发的宜居之地,东西湖,黄陂,江夏未来都是宜居地也有天然地景资源,湖景绿植多;外比同级别城市,南京,杭州房价都在武汉之上。


@勇谈房产经济壹贰叁武汉房地产市场整体比较健康,房价还是有上涨空间的


第一、武汉主城区的房价还是比较坚挺,稳中有升。根据国家统计局5月份70个大中城市的数据显示,武汉新房价格同比上涨1.2%,环比上涨14.8%;可以说武汉的房价表现在二线城市当中还是比较优秀的,这也与武汉本身的经济、产业和科教实力等基本吻合。进入4月份后武汉加大了对于新建商品房的供应,稳定了房价。根据上图显示,武汉在东湖高新、洪山、汉阳、江岸等区域,加大了商品房的供应也使得武汉的这些区域房价基本处于稳定的态势。


第二、武汉本身就属于中部地区最具吸引力的城市之一,目前的房价来说还是有上涨空间的。经过查询目前武汉房价均价超过2万的区域基本集中在武昌、汉阳、洪山、江岸、江汉、硚口等三环内的区域,其他区域的房价基本在15000元以下,随着武汉每年持续不断的人口流入和基础配套的不断完善,可以预见未来四环周边的区域房价还是有上涨空间的。


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Q4:武汉青山区的房子怎么样?

@楼市政国策


青山是一个有特点的主城区板块。这边品牌开发商越来越多,纯粹从户型产品等方面看,当然是越来越好了,有的挑。早先的奥山、武钢、恒大房地产,到现在的大华、招商、中冶、铁投、金科、绿地,奥园 ....甚至同属于大青山的,仁和路板块的福星惠誉、金地,杨春湖高铁站的中国铁建、金茂、华侨城,价格从1.7万毛坯到2.5万装修房,可选的不少。


实际上,仁和路、杨春湖这一片区属于洪山区,与青山区插花地,但很多项目不愿意说自己是青山区,为啥呢?


这就是问题的第二个层面。这些项目有顾虑,青山区的环境和消费能力怎么样?


从上世纪50年代,国家战略落地武汉,武钢打出了中国的工业粮食第一枪,数以十万计的全国各地青年,支援武钢建设来到武汉,整个青山几乎都与武钢有关联,这里也叫红钢城,算一个独立的小世界,衣食住行学校医院公园应有尽有,生活还是相当便利的。


唯一的问题在于,因为钢铁生产的特性,加上此前只顾经济不管环保的做法,污染问题一度十分鲜明,导致很多人对青山望而生畏,敬而远之。特别是很多买房人不太愿意考虑青山。


但是情况这几年明显变化,一方面是理念进步,以人为本,宁愿牺牲一些经济利益,限制生产,裁员缩减规模,甚至拆除一些高炉焦炉设备。二是钢铁行业本身就过剩衰退,整合之后,武钢被归为宝钢集团旗下,有些生产基地转移到外地了。三是环保问题得到重视了,技术改造节能减排加强。


青山的生活商业配套又相对比较完善,奥山世纪广场、武商众圆、印力城、金地广场等遍布,教育也有王牌,武钢三中那是顶呱呱。公园一大堆。


青山本身的交通优势更不错,武汉高铁站,4号线,二七、天兴洲大桥、阳逻大桥都建成,青山长江大桥(四环线)在建,有望今年底通车,2021年5号线地铁穿城而过,还有地铁12号武汉环线在建。杨泗港大桥通车之后,武汉还有一个2.5环,目前规划从汉口堤角到青山修一条过江隧道,和仁和路、东湖隧道构成2.5环。当三镇联成一体的时候,青山以前自成一家,有点偏居一隅的孤岛感觉就释放了,优势就能体现出来了。


只要解除大家对空气质量和环境的顾虑,还是非常值得一看的区域。


目前,青山目前启动棚户区改造,红房子这些历史印迹,也会艺术的保留下来,产业经济也在升级,军运会之前,青山滨江江滩公园改造完成,军运会沙滩排球比赛设置在这里,已经成为武汉市的亮点区域,不妨一看。顺便说一句,武汉的马书记曾经是宝武集团党委书记、董事长。最近正好有个新闻:


工人日报8月5日报道,7月28日,位于湖北武汉青山区的武钢有限7号、8号焦炉钢结构拆除完毕,预计今年9月底可全部拆除。武钢有限7号焦炉1999年投产,代表当时国内焦炉的最先进水平。但随着设备老化,7号焦炉在粉尘、烟气排放等环保指标方面的短板逐步显现。去年12月28日,7号焦炉停炉“退休”,比设计年限提前5年。

@马哥说房


1、 青山的价格虽然比之前贵,但是在中心城区性价比还是比较高的,江边的房子2万多。


2、 相比较同样是2万多的光谷片区,青山的区域价值想象力不如光谷。


3、 青山目前在售楼盘中,大华的关注度最高。


@老欢咵房


看了很多人说青山好与不好,我觉得都对。但要知道武汉是从片区到环线转变的一个城市,未来环线价格会无限接近,最开心的应该是青山和汉阳了。所以二环线青山2万以内可以考虑,超过了就要三思了。


Q5:首付20万,月供3000元左右能在武汉买哪里的房子?

@房产老J


在武汉想要20万首付买房并非不可以,但是综合月供3000的标准考虑的话选择的余地其实就不大了。按照目前武汉的利率上浮情况来说,最低也就是首套房也要上浮20%才可以。所以按照30年期限和5.88%的利率来计算,3000月供最多只能贷款50万。那也就是说20万首付加50万贷款最多也只能买70万总价的房子。70万在武汉来说基本上与100平米以上的房子就无缘了。


70万在武汉买房只能牺牲,如果想要选择地段好的那就只能选很小的户型,如果想要空间大一些就要选择边缘的地方。但是不论怎么选还是应该选择自己出行方便的地方。同时70万买房建议选择新房,二手房贷款年限与房龄挂钩,很难贷满30年,这样的话要么需要多掏钱,要么需要降低总房款。


武汉目前的住宅新房面积普遍都在90平米左右。那么单价就要控制在8000左右。这样一来可以选择的区域就很有限了。沌口、蔡甸、阳逻附近可以找到价格相近的楼盘。


如果不介意二手房可以适当降低标准的话,光谷附近有一些不错的70年产权的住宅公寓面积不大可以考虑入手。如果实在想面积稍大一些那就可以选择沌口、蔡甸、阳逻附近最近几年交房的二手房,相对来说贷款年限可以保持在20年以上,单价也比部分新盘低一些。


还有一个情况就是公积金贷款的话最多可以贷到70万,再加上个人信用和还款能力有保障的话两成的首付就可以买房。这样一来90万的房子相对可选的空间就要多一些了。黄陂的很多楼盘就可以作为公积金贷款购房的选择了。


@武汉小亮哥


面积大总价就高首付三成也要30多万基本上20万首付三环内买不到住宅,除了二手房老小区小面积的。


整体来看武汉三镇基本上价格都已经到了15000以上,光谷东的单价就拿和昌光谷未来城单价到了18000多,基本快出到武汉东高速收费站。汉阳目前中心点位置就是王家湾,靠近王家湾的区域单价到了20000多,四新往国博那边会稍微便宜点也单价到了16000,汉口基本没什么要说了,就汉口北不限购的地方便宜点其他的也是没戏。所以20万首付买新房三环内不用考虑,二手可以看看估计小区房龄15年以上的很小面积可能会有个别的。


如果是大学生目前是刚需,可以申请武汉大学生保障房!位置相对会偏远点单价7000左右,首付20万内。


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