楼市警告!这次真的不一样

上海睿兆资讯网视频2019-09-20 10:3746

降准了,9000亿!国常会、发改委等部门的要降准成真了,然而股市要嗨了,楼市的艰辛却刚刚开始。高层开始频发楼市预警,严防死守资金流入楼市。


然后,9月5日中美之间,电话响起,筹备会面,虽然没成却相约10月。利好频现,大家都很开心,可惜,一个来自国家层面的高层警示却让楼市成了例外。


高层的楼市警告


国常会要降准!还可能降息?央行已经行动,9000亿!不亚于年初的全面降准规模。楼市将迎来大利好?想多了!此次高层一改之前隐晦提及不希望资金流入楼市的做法,明确表示:


棚改的希望(资金的最大来源)——专项债,不得用于土地储备和房地产相关。


万亿资金,偏偏没有房地产


你以为这就结束了?


不,人民日报上当天也发布了一篇文章特直言多地房贷利率调整,未来贷款或持续收紧!这某种程度上代表者官方的意思。


一边是给除房地产之外的产业,释放大量资金、降准降息;一边是让房地产主要资金来源的银行,加码加息,区别对待一目了然


为的是什么?


警告楼市!!!警告想要借楼市搞事情的某些人或者开发商!


调控的一再收紧,明令房地产例外于国家刺激经济政策的利好范围之外等等这一切,全部都在对外传递着一个信号:这次真的不一样!


这次真的不一样


来自高层的楼市警告,这次真的不一样!!!不管是对房东还是开发商,甚至是购房者来讲,这次警告,都是史无前例的一次。


以往每次降准降息都会解读为对房地产的利好,会议中不提及房地产已经算是大利空了。而现在,高层却直接表达意愿,愿意货币宽松,但严控资金流向房地产。这中间,对楼市的警告信号很严峻!


地产开发商们开始准备“出货”,战略更加保守,打折促销层出不穷,开源节流更是家常便饭,但房子却并未变得好卖起来


最近,有位同行发布了一篇《时代中国强制全员卖房,玩不成就裁员》的文章。


说是中国民企百强时代中国,强制除了总裁外的所有员工卖房,并且还制定了KPI 审核标准,做不到就要裁员。


嗯,紧随其后,时代中国的澄清公告就出来了。发布该文章的同行,也很快删除了自己发布在各大平台上的文章。


网上流传最广的是一张聊天截图:


截取自网络部分


当然我对该图的真实性存疑。因为这样的图大家随手就可以制造一堆出来,没有什么实际意义。但不可否认的是,这背后时代中国这家地产商确实急了


事实上,不仅仅是时代,就连一些巨头也开始行动了!比如融创、富力、恒大、万科、碧桂园等排行比较靠前的地产企业也开始未雨绸缪了。


融创:加强去化,回笼资金,暂缓三四线布局,投资高科技产业曲线拿贷


旭辉:宣布以销定产、降低库存,提高去化、加快回款


富力:暂停拿地,全员卖房,四处找钱 ,暂停扩张,全力活下去


恒大:7.5折卖房,全国地产开启促销


碧桂园:“裁员”数万,近年第一次员工负增长,降低人力成本开源


万科:多次爆发维权,部分房源性质造假,还被官媒点名报道过,背后是在去库存...


地产商的日子不好过,没了来自银行、信贷的大规模资金支持后,开发商们也只能自己开源节流。海外发债虽然可解近渴却不能解远忧。所以,它们都在做一件事,保护现金流


有了足够的现金流就能够保证在自己存活的情况下,还有足够的资金去收购那些因无法存活而被迫破产的中小房企或者同行的优质资产。换句话说叫“抄底”。


比如新城的优质资产就被其他现金流充足的企业拿走了


地产商“八仙过海,各显神通”,高明点的“围魏救赵”,低端点的“高息借债”。开源节流、降价促销等等,这样的情况下,房价开始跌了。


但购房者也开心不起来,此起彼伏的限售、提高房贷利率、限制个人贷款政策让所有楼市参与者“苦不堪言”。


房价是真的在跌!


房企也确实是在降价促销,俗称去库存,回笼资金,但我们真的能占到便宜?看一下目前都在降价、打折的都是什么房子吧


8月初,广州多地新盘出现大幅降价促销。番禺大盘祈福缤纷汇从最高的4.6万降到3.6万,降幅超过20%,貌似又降了一些


但是它在这里,观察君看了下,要说交通也算便利,附近生活设施什么的也还行,可距离市区这么远的地方,除了在附近工作的,有几个会考虑?


降价楼盘所在地


刚需?房贷利率一提再提,个人房贷贷款也开始受限制,我买这么远做什么?炒房客?现在国家弄的购房成本这么高,楼市未来趋势又不明显,有几个敢这么下手的。


降价的自然不会只是这一个地方,可见在全国这是比较常见的一个现象。事实上,从7月开始,广州、郑州、武汉、合肥等在内的全国多地多个楼盘均被爆出降价新闻:


郑州,北区融创项目降价,从平销期的13400元/㎡,直接降价到10000-11000元/㎡;但降价的地方在这,这地方都要出郑州了吧?


融创降价楼盘所在地


合肥庐阳地王原单价均是2万+,现单价最低仅需1.6万+/㎡;北城某准现房跃层备案均价1.27万/㎡左右,目前已降至9600元/㎡。


嗯这个不算远也不算近吧,但这个是地王,当初的地价可是创造了记录的。现在大环境不好,这种地王建好了房价就炒不上去了,只能降低利润空间了。


打个比方,一块地,本身价值50亿,A房企拍出了70亿的高价。


那么在同等住房面积下,单价自然就要提高,而为了增加利润空间,地王的房价势必会高企,但现在行情不好,房住不炒,贷款压力大,想快速回款,怎么办?只能降价了,但价格其实还在正常房价水平线上的。


武汉,某楼盘原价3.2万/㎡,现价2.2万-2.4万/㎡,降了8000元/㎡。楼盘性价比也一般...


你会发现,虽然全国各地降价的不少,但他们都具有一个很明显的特征


目前所谓降价促销的房源,多是尾盘和远郊无配套的楼盘以最近时代地产所在的广州为例目前降价的新楼盘大多集中在外围区域


红色位置为时代广州推的楼盘所在(部分)


这些盘一般都具有这些特性:位置一般,热度不够 ;价钱一般,谈不上性价比;品质一般,没什么突出的品质;区域竞争激烈


当然,这一点开发商不可能承认的。


因此虽然房价跌了,但说全面降价还是牵强点,只能说楼市确实在降温,以前那种全民疯狂的热度确实降下来了。


现在的降价,对购房者会是一件好事吗?


除了真的在附近有需要,对大部分购房者而言,这并不是好事。因为这只是开发商的一种试探与去库存行为。


尤其是这些降价的次级楼盘,在降低了购房者对房价的预期后,他们发现,自己想要购买的楼盘价格基本没有怎么变的时候,这种认知上造成的损失反而更大。


当然,这样的情况下对房东也不是什么好事。“覆巢之下,岂有完卵”?谁也不是赢家!


自住影响不大,但你要卖房会发现,缴税是一方面限制,买房人预期低达不到你的心理价是一方面,还面临有价无市的尴尬现象


目前,全国各地大多数楼盘价格还是稳定在一定区间内的,但是在售的房源却在稳定的提升,而交易量却在下滑,面临一个有价无市的尴尬局面(尬)。


最新数据更差


在售房源在不断增加,购房者却没怎么增加,这样的现象,就造成了部分地区房子有价无市的情况。房价不涨,比较初级的跟风投资客和现实的刚需,一定变得更挑剔


而开发商已经没有了坐地喊价的底气(除了部分热盘),市场供需本就如此。毕竟没有谁愿意有钱多赚不赚,也非要降价降低自己的利润空间。谁的钱也不是大风刮来的。


政府希望大家把钱拿去做实业而不是上杠杆炒房。


之前都是认为大家(开发商、购房者、房东)都会有些大局观,一方面还想让地产拖底下经济。所以此前一直还算给大家“面子”,可最后发现大家都不以为意没有大局观。


因此,就干脆直接全部“限制”住,这一波如果降准才把房地产提前就排除在外,接下来对银行板块有正面刺激,但去炒房地产板块就是政治觉悟不够了。


@所有人:睁大眼睛,选好时机


国家这次显然是来真的了,调控依然越收越紧!“稳”是一切的大前提,楼市横盘是大势所趋。但这不意味着房价不会涨跌,分化涨跌、整体平稳就够了。


因此,面对前所未有的中国楼市趋势,买房人一定要睁大眼睛看仔细了


现在的房价,对于大多数人都已是极大的压力。房贷压力的大小,甚至决定了很多贷款购房者以后一生的幸福指数。而在这个节点,我们才应该更加慎重。


观察君的建议是:短期内以观望为主,但如果是全款或者低贷款的则可以有所选择的购买。但那种连首付都要举债的暂时还是别买了,即使是刚需。


一方面,这个调控阶段短期内不可能结束,可以等待看看降价的房子购买;


一方面,房贷利率已不是一成不变,现在高了可以等到调低的时候,我们选择的余地已经更多了


那对于降价房源,是否可以购买呢?那什么时候是最好的时机?


关于这一点,观察君认为完全看个人需求,但也必须要考虑到楼房质量,学会如何分辨房子的好坏。在中国买房最重要的是什么?


短期看利率,长期看政策


而最近首套房贷利率上浮,高层更是“三番四次点名房地产”,甚至不惜“误伤”部分刚需。这个时间显然不是什么好时机。


害怕买晚了亏的,也可以放下心,现在早已经不是当初那种房价一直涨的时候了。当然,总有一些朋友必须要硬着头皮去买房,这也没办法。


观察君一朋友,在去年房贷利率最高的时候入手了,现在后悔的要命,但为了结婚,再让他来一次,估计还是一样的选择,没办法。


中国楼市是典型的政策市,没有人能看到未来,谁也不能保证自己不会看错而政策市之下,楼市被正式明面的排除在外,就是最大利空!


我们能做的,就是把握好时机,找到每一个政策周期的最佳入局点,跟着政策走不保证你赚,但绝对不会亏。


目前楼市虽然开始坠入下行通道,但更多的是反映到成交量以及次级房源上,真正意义上的楼市主流只是流动性被加锁了。所以,买房一定要慎重,找好时机再下手。